房地产作为中国的第一大产业，已经有40年的历史机遇期，可以说，这是一段难得的黄金发展期。而随着时间的推移，未来十年中国仍需要新建大量城镇住宅房屋，但如何建？建在哪里？将是房地产业发展周期的后十年阶段重要议题。

逃不开的周期

纵观全球，各行各业都有一个逃不开的周期规律，它不以人的意志为转移，客观存在。而在所有的经济周期规律中，房地产周期称为“周期之母”。参考纳瑟姆曲线来看，世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。每个国家城镇化都要经过三个阶段，中国也不会例外。

城镇化率截止到2017年底，已从30%达到了58.52%，每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长，最高的一年达到1.61%的增速，预计2024年，达到65%。

按照国务院制定的《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%，但计划没有变化快，2018年人口就提前进入到负增长，比预计提前了5年。要知道，人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。过去30年来数以亿计的人口从农村流入城市，给各大城市不断的输送新鲜的血液。2003年出现的“民工荒”标志着中国劳动力无限供给时代的结束，2018年人口负增长让城市化人口越来越少，城市发展正式进入缓慢期。

逃不开的趋势

像逃不开的经济周期一样，在地产圈，也有谈论地产逃不开的二任。

任泽平的观点是：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

任志强的观点是：长期看政策，中期看政策，短期看政策。

两任观点不同，但结果我们都清楚，只有任志强每次都说得对，也让我们明确了一件事，无论人口、土地还是金融，都关联着逃不开的政策。政府计划土地的供应，政府审批房价，政府控制网签的数据，政府决定利率和税收等，说明房地房发展是根本逃不开政策。

影响房地产业的政策

与房地产直接相关的建筑行业是中国最庞大的产业，所以虽然中国房地产提前进入到缓慢发展期，规模就算减少了，它的量依然很庞大。国家的经济是离不开房地产业的，而国家关于城镇化新思路、新导向将影响房地产业下一阶段的发展。

2019年5月，中共中央国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。围绕城乡要素流动、城乡基本公共服务、城乡基础设施、城乡产业发展、城乡居民收入等“五大重点”，提出了“三步走”目标，标志着我国城乡关系经由“统筹发展”、“一体化发展”阶段，正式迈向“融合发展”。

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下，土地供给向三四线城市倾斜，人口向大都市圈集聚，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。

控制需求的短期调控措施正在失效，所以《意见》第一亮点，即放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，逐步消除城市落户限制。人是城乡融合的核心，户改将推动人口的向资源聚集地区流动和迁徙，将推动各地政府建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制，才能留住人口。

除了户改推动人口流动，地是城乡要素流动和市场化配置的重点。土地要素市场在城乡之间发展不平衡、不统一，是城乡二元壁垒的突出体现。通过建立城乡统一的建设用地市场将有效解决这一问题，宅基地将进一步“放活”。

鼓励农村盘活闲置宅基地和闲置房屋，县级政府还可以有效利用乡村零星分散存量建设用地，并探索对存量宅基地实行退出有偿。也就是说，集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

城乡融合的房地产业

无论是“一体化发展”还是“融合发展”，总体还是逃不开区域人口数量与房产价值的规律，“都市圈”概念将会逐渐体现，在城市群中出现的以大城市为核心，高度密集，人口规模巨大，是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域被称之为“都市圈”。

中国目前几大都市圈：

·粤港澳大湾区·长三角都市圈

·京津冀都市圈 ·成渝都市圈

·郑州都市圈 ·武汉都市圈

以都市圈支撑房价的背后，是人对于资源的争夺，都市圈就业岗位多、创业机会多，足够吸引人才，聚焦效应强，带动周边城乡的经济繁荣，而周边乡镇的宅基地如果开放交易，会催生很多关联产业和服务，有强大的流通性，加之鼓励集体经济“混改”，通过政府引导下工商资本与村集体合作模式，通过宅基地创新出一条农村集体经济运行机制，让城市都市圈的辐射范围扩大，恰好弥补了”都市圈“土地供应不足的问题，用都市圈的资源去反哺周边乡镇，形成"都市圈"外环放射效应，重塑新型城乡关系。

装配式住宅产业机会

农业农村现代化发展离不开建筑行业，“放活”的宅基地如何建、建成什么样子也将是房地产业新的课题。

目前正面临着升级变革的建筑行业，还不得不面对“劳动力”下滑的严重问题，劳动力的负增长不仅给劳动力市场供求关系带来结构性转变，同时也对各种相关制度的改革提出了迫切地需求。

今年七省着手贯彻住房和城乡建设部钢结构装配式住宅建设试点工作，就能看出政府对建筑行业改革的迫切要求。通过发展钢结构装配式住宅，提升农村自建房安全保障，并通过产业技术标准、产业培育等手段推进地区的建筑业转型升级、实现建筑产业现代化，以钢结构装配式住宅为试点，优化农村住宅升级改造，拉动区域产业发展，解决“民工荒”，可谓一举三得。

再通过《农村建筑工匠档案登记》加强对农村建筑工匠的能力培训管理，为宅基地“放活”、农业农村经济现代化发展做足准备，铺好道路。

新农村社区建设视角等多元住宅发展也将主导新农村建设，旅居一体化，田园度假、乡村养老等新型农村社区发展，对建造要求均需要较高标准，传统农村工匠无序建造方式必将被逐步淘汰，绿色环保快速安全的装配式建造方式会广泛应用和普及。

房地产后十年阶段，将会是一场城乡“融合发展”翻天覆地的变化，而钢结构装配式住宅将成为改革中的重要成员，是建筑行业发展的必然趋势。

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